[EBS 뉴스]

의식주 중 가장 덩치가 크지만 막상 공부하려니 막막한 것, 바로 부동산입니다.

'청소년 경제체력 기르기' 프로젝트, 오늘은 어렵게만 느껴지는 부동산을 내 삶에 꼭 필요한 정보로 바꿔보는 시간 마련했습니다. 

공인중개사 자격증을 보유한 손희애 경제 크리에이터와 함께합니다. 

안녕하세요.

우리가 흔히 집이나 땅을 '부동산'이라고 부르죠. 

부동산이 있으면 동산이 있다는 말인데, 이 둘을 나누는 가장 큰 기준은 무엇인가요?

손희애 경제 크리에이터

아주 쉬운 기준이 있습니다. 

바로 '움직일 수 있느냐, 없느냐'입니다. 

부동산(不動産)이라는 한자어 자체가 '아닐 부(不)', '움직일 동(動)'자를 쓰거든요. 

즉, 토지나 건물처럼 고정되어 있어서 마음대로 옮길 수 없는 재산을 말합니다. 

반대로 동산(動産)은 '움직이는 재산'입니다. 

여러분이 가진 스마트폰, 가방, 돈 모두 위치를 바꿀 수 있으니까 모두 동산에 속합니다. 

다만 선박, 항공기 같은 덩치 큰 동산들은 마치 부동산처럼 '등록'을 해서 주인이 누구인지 관리한다는 특징이 있어서, 동산과 부동산의 경계에 있다 라고 볼 수 있겠습니다. 

서현아 앵커

부동산에 대해 잘 모르는 사람들도 부동산을 거래할 때는 '등기부등본'을 꼭 확인하는 것은 상식으로 알고 있습니다. 

등기부등본 확인이 왜 중요한 걸까요?

손희애 경제 크리에이터

등기부등본은 사람으로 치면 '주민등록등본'이나 '건강검진표'와 같습니다. 

이 집의 진짜 주인이 누구인지(소유권), 혹시 빚이 있어서 은행에 잡혀있는 집은 없는지(저당권), 다른 사람이 먼저 전세를 살고 있어서 내가 나중에 보증금을 못 받을 위험은 없는지(권리관계) 등 집의 과거와 현재 상태를 보여주는 가장 중요한 신분증의 역할이기 때문입니다. 

아무리 집이 깨끗하고 좋아 보여도, 등기부등본에 빚이 잔뜩 있다면 나중에 집주인이 돈을 못 갚아서 집이 경매로 넘어갈 수도 있거든요. 

그래서 계약하기 전에는 반드시 이 '집의 신분증'을 떼어보고 깨끗한지 확인해야 내 돈을 지킬 수 있습니다.

서현아 앵커

부동산을 살 때, 가질 때, 팔 때 내는 세금의 이름이 다 다르더라고요. 

단계별로 어떤 세금들이 있는지 쉽게 정리해주실 수 있을까요?

손희애 경제 크리에이터

첫째, 살 때 내는 세금은 '취득세'입니다. 

물건을 사면 값을 치르듯이, 집을 내 것으로 만들 때(취득할 때) 나라에 "저 이 집 샀어요" 하고 신고하며 내는 세금입니다. 

둘째, 가질 때 내는 세금은 '재산세'와 '종합부동산세(종부세)'입니다. 

매년 6월 1일을 기준으로 집주인에게 부과되는데요. 

재산세는 모든 집주인이 내고, 종부세는 비싼 집이나 집을 여러 채 가진 사람들이 추가로 내는 세금이라고 이해하면 됩니다. 

셋째, 팔 때 내는 세금은 '양도소득세'입니다. 

내가 3억에 산 집을 5억에 팔아서 2억을 벌었다면, 그 이익(소득)에 대해 내는 세금입니다. 

만약 집을 팔았는데 손해를 봤거나 이익이 없다면? 당연히 양도세도 안 냅니다.

서현아 앵커

요즘 경제뉴스에서 가장 많이 나오는 용어가 바로 '양도세 중과'라는 말입니다. 

생소한 표현인데 정확히 무슨 의미이고 왜 논란인가요?

손희애 경제 크리에이터

'중과(重課)'는 '무겁게 매긴다'는 뜻입니다. 

양도소득세는 기본 세율(6~45%)이 있는데요. 

정부가 투기를 막기 위해, 집을 2채, 3채 이상 가진 다주택자가 집을 팔 때는 기본 세율에다가 추가로 세금을 더 얹어서(중과해서) 매기는 겁니다. 

이게 논란인 이유는 '양날의 검'이기 때문입니다.

"집으로 돈을 과도하게 벌 생각 하지 마라"는 경고의 의미가 잘 적용될 때도 있지만, 부작용으로는 세금이 너무 무거우면 다주택자들이 집을 안 팔고 버티게 되거든요(매물 잠김). 

그러면 시장에 집이 안 나와서 오히려 집값이 오르는 부작용이 생길 수도 있어서, 정부가 시장 상황에 따라 이 중과 제도를 풀었다 조였다 하는 겁니다.

서현아 앵커

부동산 하면 빼놓을 수 없는 이슈가 바로 전세사기 문제입니다. 

앞서 등기부등본에 집과 관련된 여러 사항을 확인할 수 있다고 설명해주셨는데, 이런 문제가 계속 되는 이유는 무엇입니까?

손희애 경제 크리에이터

가장 큰 원인은 '정보의 비대칭'과 '갭투자' 때문입니다. 

집주인이 세입자에게 받은 전세 보증금으로 집값을 메우는 '갭투자'를 무리하게 하다가, 집값이 떨어지면 보증금을 돌려주지 못하는 '깡통전세'가 되는 거죠. 

여기에 나쁜 마음을 먹은 사기꾼들이 개입하기도 합니다. 

시세를 잘 모르는 사회초년생에게 집값을 뻥튀기해서 비싼 전세금을 받거나, 서류를 조작해서 이미 빚이 많은 집을 깨끗한 집인 척 속이는 경우입니다. 

결국 "집값이 계속 오를 것"이라는 잘못된 믿음과, 세입자가 집주인의 재정 상태를 완벽하게 알기 어려운 구조적 허점이 만나서 이런 비극이 생기는 겁니다.

서현아 앵커

집을 사고팔 때나 전세 혹은 월세로 빌릴 때, 서류상으로나 현장에서 '이것만큼은 확인 안 하면 계약서에 도장 찍지 마라'고 할 정도로 치명적인 체크포인트가 있다면 무엇을 들 수 있을까요?

손희애 경제 크리에이터

서류상으로는 '근저당권 채권최고액'을 보시면 좋겠습니다. 

등기부등본 '을구'에 나오는데요. 

집주인이 집을 담보로 은행에서 얼마를 빌렸는지(빚) 보여주는 숫자입니다. 

내 보증금과 이 빚을 합친 금액이 집값의 70~80%를 넘어가면 아주 위험한 집이니 절대 계약하면 안 됩니다. 

현장에서는 '물 수압'과 '누수 흔적'을 꼭 보세요. 

서류에는 안 나오지만 살면서 굉장히 스트레스받는 부분입니다. 

화장실 물을 내려보고, 천장이나 벽지 구석에 곰팡이나 물 자국이 없는지 꼼꼼히 봐야 합니다. 

낮에도 가보고 밤에도 가봐서 채광과 소음까지 체크한다면 더 좋겠죠. 

최근에는 다른 동, 호수의 실거주자들의 실제 후기를 공유하는 커뮤니티도 잘 되어있으니 함께 확인하시면 좋겠습니다. 

서현아 앵커

내 집 마련은 성인이 된 후의 숙제라고 생각하기 쉽지만, 사실 청소년기부터 준비한 사람과 아닌 사람의 출발선은 다를 것 같습니다. 

청소년들이 지금 당장 시작할 수 있는 경제적 습관이 있다면 무엇일까요?

손희애 경제 크리에이터

가장 강력한 무기는 '주택청약종합저축' 가입입니다. 

만 19세 이전이라도 가입 기간을 최대 5년까지 인정해주거든요. 

미리 만들어두면 나중에 어른이 돼서 청약 1순위 자격을 훨씬 빨리 얻을 수 있습니다. 

꾸준히 넣는 게 무엇보다 중요합니다. 

경제적 습관으로는 '부동산 뉴스 제목 읽기'를 추천합니다. 

어렵게 생각하지 말고, "우리 동네 집값이 올랐대", "금리가 올라서 대출 이자가 비싸졌대" 같은 뉴스를 보면서 세상 돌아가는 흐름에 관심을 가지는 거죠. 

제목부터 보는 연습을 하고 더 관심이 가면, 그 때 세부적인 내용을 공부해도 충분합니다. 

이렇게 '부동산 문해력'을 키워둔 친구들은 나중에 독립할 때 사기당할 확률도 낮고, 훨씬 현명하게 내 보금자리를 마련할 수 있을 겁니다.

서현아 앵커

아는 만큼 보이고 아는 만큼 지킬 수 있는 영역이 바로 부동산이라는 말이 있죠. 

오늘 배운 기초 지식들로 훗날 청소년들이 당당하게 첫 보금자리를 마련하는 든든한 초석이 되길 기대해봅니다. 

작가님 오늘 말씀 고맙습니다.